去年高价拿地 今年“缓慢”开发
五块2007年度高价地生存状态调查：3块已开工建设，两块暂无动静
最近，各大城市开发商退地的声音此起彼伏———福州“地王”退地，上海“地王”酝酿退地，目前又传出重庆“地王”退地，深圳“地王”申请延后开发等。这些“地王”全都是开发商去年4月份之后高价获取的，每块土地都经过了上百轮的疯狂竞价。令开发商始料未及的是，今年楼市出现了滞销，甚至部分城市房价开始阶段性下降，去年高价拿地的开发商陷入了生存危机。北京去年产生的高价地目前生存状态如何？本报记者开始了一周的走访。
和去年风风火火、屡创新高的土地拍卖行情相比，从今年开始，北京土地拍卖也随着楼市的不景气而变得冷清。不仅很多昔日地王附近的地块仅以底价成交，而且已经出现多块土地流标的局面。今年二季度北京市共成交土地11宗，比一季度成交的35宗下降了300%多，且多个地块都以底价成交。
四块地未确定开盘时间
“去年高价拿地的开发商今年日子比较难熬。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示。本报记者对去年高价拿地的5块土地调查发现，虽然，5块去年的高价地全部交纳了土地出让金，同时，目前北京土地市场暂无出现退地的情况，但这些土地的开发情况却并不理想。除了北京龙湖地产去年拿得的海淀区中关村甲3号地明确肯定在今年开盘销售外，其他四块地的开盘销售时间均未确定。
此外，5地块中只有3块土地已经开工建设，目前仍有两块土地暂未开工，分别为远洋地产及华润置地获得的土地。其中远洋地产通州地块于去年10月份拿得，当时经过多轮竞价，曾成为“通州地王”。本报记者的调查情况显示，目前现场有简易围墙遮挡，地块平整。
据统计，今年已经开工的三地块分别为，万科西大望路地块、龙湖中关村地块及北京运石建龙东铁营地块。其中拿地时间最早的为北京运石建龙东铁营地块，该地块目前明确为明年入市。万科西大望路地块虽已开工，入市时间暂未确定，按照其最初的计划，应该是在今年底入市。
高价拿地带来开发压力
多数开发商接受记者采访时表示，去年高成本拿地给开发带来一定的压力。由于市场预期无法把握，这些高价拿地的开发商都没有回答其价格走势。“目前市场整体平淡，必然会给这些高价拿地的开发商在价格制定方面带来一定的压力。”杨少锋这样表示。按照杨少锋的观点，目前北京楼市已经进入了有价无市的局面，销售业绩好的楼盘多数为纯新盘，而这些纯新盘都采取了低开销售策略。“纯新盘开盘价格高的话，肯定卖不出去。”
但去年高价拿地的开发商就面临，开盘价格制定合理和其土地成本高之间的矛盾。如果这个矛盾不能很好解决，其新盘就要面临滞销局面。“这些高价地土地出让金多数在10亿以上，如果不能快速代理现金流，仅财务成本就是一笔很大的支出。”北京华侨城营销总监宋翔华这样表示。
“不论这些高价拿地开发商，是否愿意承认其对市场判断的失误，但这些地块今年出让的话，我们肯定不会以去年的价格去拿，按照今年的出让价格来看，土地成本因此至少多出40%。”一位去年高价拿地的开发商说。
暂无围挡 可能明年才入市
黄村镇卫星城北区17号地以六通一平的方式挂牌出让，该地块挂牌竞价期间就出现激烈的竞争局面，出现10次报价，最后华润置地(武汉)发展有限公司经过194轮竞价拿得该地块。
记者在该地块现场看到，该地块目前暂未开工，甚至还暂无围挡。地块南边是华润翡翠城·福提岛项目，北边则是一个公园。由于该地块四边均为道路，目前还没有围合起来。地块内长满了绿草和部分树木，给人的感觉就像一个天然的草场。
据华润置地的一位销售人员介绍，由于该地块紧邻华润开发的项目，为了整个区域的整体规划，华润必须将该地拿下。另据开发商介绍，目前该地块的土地出让金已经全部交纳完毕，项目名称还暂未确定，整体规划仍在进行中。据了解，除了17号地外，华润置地通过收购项目的方式，还拿得了该区域的15号地，目前正在进行15号地的销售准备工作。按照15号地的网站资料显示，预计在今年下半年推出。如果今年无法入市，最晚明年4月会销售。17号地则可能在2009年下半年推向市场。华润置地可能会将15号地和17号地进行协调性规划设计，目前17号地的产品规划还未设计出来，按照该地块的容积率来看，有可能是中低层板楼。
开发商表示，由于华润置地在该区域开发多年，对该区域的住宅产品及客群需求把握比较准确，因此他们对该区域发展潜力持有高度的信心，尤其是目前该区域经过多年开发已经成为一个成熟的大兴居住区域，区域地段及产品也会得到购房者认可。目前该区域顺驰领海4期销售均价为9200元/平米。
华润置地已经明确，公司开发的华润·西堤红山今年八九月入市销售，如果黄村镇卫星城北区15号地也开盘销售的话，这必将给华润置地带来充足的现金流。对于今年是否在北京拿地，华润置地则表示要根据情况而定。
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