房地产业：既然政策松动 会有什么具体措施？

    投资要点：

 􀂄 国务院四季度经济工作会议中提出降低住房交易税费，支持居民购房，明确传达出政策的松动，因此有必要对未来可能出台的政策做一预判。

 􀂄 为判断可能出台政策必须首先理清政府的调控思路，我们认为政府支持的对象将是首次置业者。因为相比投资和改善购房需求，首次置业需求更应该得到支持，毕竟相当数量的家庭还不曾拥有自己的住房，所以政策松动将针对首次置业者展开，而彻底取消“二套房政策”可能性较小，我们预计首次购房未来可能得到下列政策支持。

 􀂄 税的优惠。既然政府提出通过降低交易税费来支持居民购房，而现有交易税费中可作调整的是契税、印花税、公正费、房屋买卖手续费等，其中比例较高的是契税，其他项目几乎可以忽略，所以契税调整的可能性比较大。

 􀃊 契税的降低。目前对非普通住宅一般征收3%的契税，普通住宅契税为1.5%，未来可能会放松对普通住宅标准的制定，使更多住房按1.5%的契税进行交易，另外普通住宅的契税标准可能会再降低至0.5%-1%。

 􀃊 二手房营业税的取消。在2006.6.1 之后，对个人购买不足5 年的住房对外销售时征收5%的营业税，此项政策的初衷是抑制投机需求，但在实际交易过程中，往往营业税被转嫁至买方，造成了买方交易成本的上升，因此二手房营业税的取消会实质降低购房者成本。

 􀃊 个人转让房产增值税的取消，增值税本应由卖方承担，但实际交易中往往和营业税一样转嫁到了买方。

 􀂄 金融支持力度。由于银行的金融支持对居民购房能力会产生较大影响，为鼓励首次置业可以采取的政策有以下两点：

 􀃊 首次置业首付比例降至20%。目前要求首付比例一般不低于20%，但很多商业银行在发放按揭贷款时往往要求30%的首付，为刺激首次置业需求，不排除国家鼓励商业银行对首次置业普遍推行20%首付比例
的措施。

 􀃊 提高首次置业按揭利率的优惠幅度。目前对购买第一套住房的贷款利率按基准利率下调15%执行，为刺激居民购房可将这一比例继续放宽20%-30%。

 􀂄 我们认为对二套房政策取消不应有过高预期。二套房实际抑制了投资购房和部分改善需求，并不影响首次置业者，完全取消可能性不大，可能会因购买房屋类别实行一定程度的放松，其原则仍然应该是鼓励正常改善需求而非享受型需求。

 􀂄 上述政策如果能够落实，将会一定程度刺激市场需求，虽然我们不认为市场销售能够立即好转，但可以减少房价大幅波动可能性，降低上市公司业绩下滑的风险，帮助行业比较平稳的走完这一轮调整周期。