房地产：行业08年下半年投资策略报告

    报告摘要：

　　央行、银监会昨日联合下发金融促进节约集约用地的通知，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。通知指出，为严格商业性房地产信贷管理，央行要求商业银行：

　　禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；

    土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；

    对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；

    对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。

　　对于金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。其实在“9　27房贷政策”(2007年9月27日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》)已经做过类似的规定。我们的理解是：监管部门担心房地产市场将继续调整一段时间，为了防范金融体系受到房地产市场低迷的冲击、防范金融体系风险深化，银行需坚决从银根上控制开发商买地、囤地，实质上希望起到主动调控地产行业的供给，并可以减低将来商业银行将会面临的不良贷款上升的风险。

　　今年上半年，在全国房地产市场整体低迷的情况下，但从各商业银行陆续公布的半年报数据却看到：部分商业银行房地产贷款占总贷款的比例不降反升（见图1），工商银行、兴业银行在原来较高的基础上还出现了小幅上扬，而民生、南京银行则出现了较大幅度的上升。因此这必然引起了央行和银监会的警觉，故而出台了该通知，对各大商业银行房产信贷提出严厉调控要求，以避免房地产可能面临的调整风险过深地传导到金融行业。虽然近1－2个月我们了解到各银行已开始非常明确的表示在压缩开发商贷款，但该政策出台将势必使房地产贷款资金来源进一步全面趋紧，行业调整态势更加明显。

    该项政策出台，也将促进房地产行业分化加剧。据我们了解，今年二季度时银行对房地产开发商的贷款已经开始非常谨慎，并遵循着总量控制、有保有压的思路来审批贷款：对于平时合作较好、信誉度较高的房地产企业谨慎支持，但一些小的房地产开发商的融资就非常困难。房地产行业将会形成大开发商战略选择、小开发商面临被淘汰或被兼并的格局，对于那些手上现金充裕的大开发商来说这项政策的机会大于风险。